De vastgoedbelegging in verhuur bevindt zich in een paradoxale fase: de aankoopvolumes dalen, maar het tekort aan huurwoningen houdt een sterke druk op de huren. Hoe lees je deze tegenstrijdige signalen om een winstgevend acquisitieproject veilig te stellen? Verschillende recente indicatoren maken het mogelijk te meten wat er sinds 2025 is veranderd en de daadwerkelijke afwegingen te identificeren die ertoe doen.
Volumes van residentiële investeringen en huurdruk: twee divergerende curves
De ImmoStat-gegevens van het eerste semester van 2026 onthullen een sterke terugval van de markt. De volumes van residentiële investeringen zijn met 42 % gedaald ten opzichte van 2025, met slechts 1,2 miljard euro die in deze periode is geïnvesteerd. De klassieke residentiële sector vertegenwoordigt desondanks ongeveer 70 % van de geïnvesteerde bedragen.
| Indicator | Eerste semester 2025 | Eerste semester 2026 |
|---|---|---|
| Volume van residentiële investeringen (Frankrijk) | Ongeveer 2 miljard euro | 1,2 miljard euro |
| Ontwikkeling | Referentie | -42 % |
| Aandeel van de klassieke residentiële sector | Meerderheid | Ongeveer 70 % |
| Huurdruk (huren Frankrijk) | Gemiddelde stijging | Bevestigde stijging, sterker in Parijs |
Volgens de SeLoger-Meilleurs Agents barometer gepubliceerd in juli 2026, zijn de huren gemiddeld gestegen op jaarbasis op 1 juli 2026, met een veel sterkere stijging in Parijs dan in de provincie. Minder investeerders kopen, maar degenen die al actief zijn profiteren van een sterke huurvraag.
Deze divergentie creëert een kans voor particulieren met een solide financiering. De concurrentie tussen kopers neemt af, terwijl het tekort aan huurwoningen de bezettingspercentages hoog houdt. Verschillende advertenties beschikbaar op https://quartier-immo.fr/ maken het mogelijk om de prijzen per vierkante meter per wijk te vergelijken voordat men zich positioneert.
Huurwinstgevendheid: wat de verlenging van huurperiodes verandert
Een fenomeen gedocumenteerd door de Maslow.immo-studie over de periode 2019-2025 verandert de berekening van de winstgevendheid: huurders blijven aanzienlijk langer in hun woning. De omloopsnelheid neemt af, wat mechanisch twee vaak onderschatte uitgavenposten vermindert.
- De kosten voor het herstel tussen twee huurders (schilderwerk, kleine reparaties, schoonmaak) komen minder vaak voor, wat de lopende onderhoudskosten verlicht
- De periodes van leegstand nemen af, waardoor de maanden zonder huur die de netto-winstgevendheid drukken, verdwijnen
- De kosten voor het zoeken naar huurders (advertenties, makelaarskosten, te vernieuwen diagnoses) komen minder vaak voor gedurende de aanhoudingsperiode
De kwaliteit van de huurder wordt bepalender dan het leegstandspercentage in de berekening van het rendement. Een stabiele huurder die vijf of zes jaar blijft, genereert een hogere netto-winstgevendheid dan een opeenvolging van korte huurcontracten, zelfs met een iets lagere huur.
Deze gegevens dwingen tot heroverweging van de keuze van het pand. Een gezinsappartement met drie kamers in een middelgrote stad trekt stabiele huishoudens aan. Daarentegen ondervindt een studio in een studentenwijk een jaarlijkse omloopsnelheid die het werkelijke rendement aantast.
Belasting LMNP en status van de particuliere verhuurder: de regels van 2026
Twee recente fiscale ontwikkelingen hebben invloed op de berekening van de netto-winstgevendheid. De hervorming van de afschrijving in LMNP (niet-professionele verhuurder) verandert de behandeling van aftrekbare kosten. Het officiële bulletin van de openbare financiën (BOFIP, referentie ACTU-2025-00127) heeft de nieuwe toepassingsmodaliteiten verduidelijkt.
De afschrijving van het goed wordt niet langer op dezelfde manier in mindering gebracht op het fiscale resultaat, wat het voordeel van het werkelijke regime voor bepaalde investeringsprofielen kan verminderen. Voordat men kiest tussen het micro-BIC-regime en het werkelijke regime, is een simulatie regel voor regel noodzakelijk met de geactualiseerde regels.
De nieuwe status van de particuliere verhuurder, die in 2026 in werking is getreden, voegt een laag van complexiteit toe. Volgens Capital herdefinieert deze status bepaalde verplichtingen van de eigenaar en wijzigt het de fiscale prikkels die verband houden met langdurige verhuur. Investeerders die op een specifieke belastingontwijkingsregeling rekenden, moeten controleren of hun opzet in overeenstemming blijft met het geldende kader.
SCI: een toenemend gebruik ondanks de onzekerheid
In het eerste semester van 2026 zijn er 41.548 SCI’s in Frankrijk opgericht, een cijfer dat de aanhoudende aantrekkingskracht van deze structuur voor patrimoniale vastgoedbeleggingen weerspiegelt. De SCI vergemakkelijkt de overdracht en maakt het mogelijk het bezit van het goed te scheiden van de exploitatie ervan.
De kwestie van de afschrijving in SCI met IS (vennootschapsbelasting) is echter onderwerp van wetgevende discussies. Voordat men een structuur opricht, moeten de jaarlijkse beheerkosten (verplichte boekhouding, algemene vergaderingen, afzonderlijke belastingaangiften) worden afgewogen tegen de verwachte fiscale winst.
Locatie en prijs per vierkante meter: afwegen tussen Parijs en middelgrote steden
De stijging van de huren is sterker in Parijs dan in de provincie, zoals gedocumenteerd door de SeLoger-Meilleurs Agents barometer, betekent niet dat de hoofdstad de beste winstgevendheid biedt. De aankoopprijs per vierkante meter blijft een veelvoud dat aanzienlijk hoger is dan dat van middelgrote agglomeraties.
Een goed gekocht in een middelgrote stad met een sterke huurvraag (nabijheid van een werkgelegenheidsgebied, treinverbinding, druk op het aanbod) kan een aanzienlijk hoger bruto rendement laten zien. Omgekeerd biedt Parijs een meer voorspelbare patrimoniale waardering op lange termijn, maar met een huurwinstgevendheid die wordt gedrukt door de instapprijzen.
De keuze tussen onmiddellijke opbrengst en patrimoniale waardering bepaalt het type stad dat men moet targeten. Beide strategieën zijn geldig, maar ze zijn niet gericht op hetzelfde investeringsprofiel of dezelfde aanhoudingshorizon.
De terugval van de investeringsvolumes in het eerste semester van 2026 doet de fundamenten van de Franse huurmarkt niet verdwijnen. Het tekort aan woningen, de verlenging van de huurcontracten en de recente fiscale aanpassingen hertekenen de voorwaarden voor winstgevendheid. Een project dat is afgestemd op deze geactualiseerde gegevens, in plaats van op veronderstellingen uit 2023 of 2024, blijft het beste filter om een vastgoedbelegging op middellange termijn te beveiligen.
