Der Lyoner Markt hat sich laut La Tribune de Lyon in fünf Jahren um fast 11,5 % korrigiert und die Preise auf das Niveau vor Covid zurückgebracht. Diese Neuordnung verändert die Rahmenbedingungen für Käufer, beseitigt jedoch nicht die technischen Risikozonen eines Kaufangebots. Wir werfen einen Blick auf die am meisten unterschätzten Reibungspunkte, die nicht in den üblichen Listen allgemeiner Ratschläge aufgeführt sind.
Strukturelle Diagnose in der Lyoner Eigentümergemeinschaft: Was das DPE nicht sagt
Ein DPE, der mit D oder E eingestuft ist, zieht zu Recht Aufmerksamkeit auf sich. Aber in Lyon, wo der alte Haussmann-Bestand und die Nachkriegsbauten dominieren, liegt das wahre Risiko in den ergänzenden Diagnosen, die niemand spontan anfordert: Zustand der Gussabwasserleitungen, elektrische Konformität der Gemeinschaftsbereiche, Vorhandensein von Asbest in Fliesenklebern oder Lüftungskanälen.
Wir empfehlen, systematisch das Wartungsheft des Gebäudes und die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung anzufordern. Eine beschlossene, aber noch nicht abgerufene Fassadensanierung, ein in 2024 nach dem Klimagesetz verabschiedeter mehrjähriger Arbeitsplan oder eine Lieferantenschuld des Verwalters: Diese Elemente verändern die tatsächlichen Erwerbskosten um mehrere Tausend Euro.
In den Gebäuden an den Hängen der Croix-Rousse oder im Vieux-Lyon erhöhen die ABF-Beschränkungen (Architectes des Bâtiments de France) das Arbeitsbudget erheblich. Ein einfacher Fensteraustausch kann maßgefertigte Holzfenster erfordern, die in keinem Verhältnis zu Standard-PVC stehen.
Preisabweichungen pro Quadratmeter zwischen den Arrondissements in Lyon
Die aktuellen Daten des Observatoire PAP, die von Immopret weitergegeben wurden, setzen den durchschnittlichen Preis in Lyon auf 4.509 Euro pro Quadratmeter, was einem Rückgang von 8,9 % innerhalb von zwei Jahren entspricht. Diese Durchschnittszahl verdeckt erhebliche Unterschiede je nach Arrondissement. Ein Käufer, der auf Basis eines Medianpreises für die gesamte Stadt denkt, liegt fast immer falsch.
Das 6. Arrondissement bleibt das teuerste, während das 9. und einige Bereiche des 8. deutlich niedrigere Werte aufweisen. Der klassische Fehler besteht darin, eine Immobilie im 3. (Montchat, Part-Dieu) mit einer Immobilie im 7. (Gerland, La Guillotière) zu vergleichen, ohne die Unterschiede bei den Eigentumskosten und der Grundsteuer zu berücksichtigen. Eine Immobilie, die im Quadratmeterpreis in einem sich verändernden Viertel günstiger ist, kann in der jährlichen Bewirtschaftung teurer sein als eine teurere Immobilie in einem stabilisierten Bereich.
Vor der Unterzeichnung eines Vorvertrags ist es sinnvoll, die aktuellen notariellen Daten auf Straßenebene und nicht auf Arrondissementebene zu überprüfen. NetPublic weist, gestützt auf MeilleursAgents und die notariellen Daten, auf einen Rückgang von etwa 7 % innerhalb von zwei Jahren bei den unterzeichneten Preisen hin, während die angezeigten Preise nahezu stabil bleiben. Es gibt Verhandlungsspielraum, aber dieser variiert stark von einem Mikroviertel zum anderen.
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Mietpreisregulierung und Mietrendite in Lyon
Die Mietpreisregulierung, die bis November 2026 in Lyon und Villeurbanne verlängert wurde, begrenzt die Mieten auf 20 % über der Referenzmiete. Für einen Kauf, der zur Vermietung bestimmt ist, verändert diese regulatorische Einschränkung die Berechnung der Rentabilität radikal.
Die durchschnittliche Miete liegt bei etwa 17 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen. Die Bruttorenditen schwanken zwischen 3 und 6 %, aber die Nettorenditen fallen oft deutlich darunter, ohne eine geeignete steuerliche Strategie. Ein Investor, der auf eine freie möblierte Miete setzt, ohne die für seine genaue Adresse geltende Referenzgrenze zu überprüfen, läuft Gefahr, mit einer Nachforderung oder einer Klage des Mieters konfrontiert zu werden.
Drei Überprüfungen sind vor der Validierung eines Mietprojekts in Lyon erforderlich:
- Die erhöhte Referenzmiete auf der Website der Metropole für die genaue Adresse der Immobilie zu konsultieren, wobei zwischen möbliert und unmöbliert zu unterscheiden ist
- Die tatsächliche Grundsteuer (und nicht die Schätzung des Verkäufers, die oft zu niedrig ist) in die Berechnung der Nettorendite einzubeziehen
- Die Arbeiten zur energetischen Sanierung zu antizipieren, da Wohnungen der Klasse G schrittweise für die Vermietung verboten werden
Finanzierung und tatsächliche Kosten eines alten Immobilienkaufs in Lyon
Ein Erwerbsbudget, das auf dem angezeigten Preis der Anzeige basiert, ist ein unvollständiges Budget. Die Notarkosten im Altbau betragen etwa 7 bis 8 % des Preises, zu denen eventuell anfallende Maklergebühren, die Darlehensgarantie und die Kosten der Kreditversicherung hinzukommen.
Die häufigste Falle, die wir beobachten, betrifft die Unterschätzung der Renovierungskosten im Altbau. In Lyon sind die Renovierungskosten in den letzten Jahren erheblich gestiegen, insbesondere für Eigentumswohnungen, die unter denkmalpflegerischen Auflagen stehen. Ein vor dem Vorvertrag erstellter Kostenvoranschlag, auch wenn er nur grob ist, vermeidet unangenehme Überraschungen nach der Unterzeichnung.
Die finanziellen Punkte, die vor einer Verpflichtung überprüft werden sollten:
- Der Betrag des bereits vom Verkäufer gebildeten Arbeitsfonds (Gesetz ALUR), der bei einem Verkauf nicht rückerstattet wird
- Die in der Eigentümerversammlung beschlossenen, aber noch nicht vom Verkäufer beglichenen Zahlungsaufforderungen, die auf den Käufer übertragen werden können
- Die Quote der Mietrückstände in der Eigentümergemeinschaft, die im vorläufigen datierten Zustand, der vom Verwalter bereitgestellt wird, sichtbar ist und ein Zeichen für die finanzielle Fragilität des Gebäudes darstellt
Ein unvollständiger oder verspätet übermittelter vorläufiger datierter Zustand sollte alarmieren. Wir empfehlen, ihn vor der Unterzeichnung des Vorvertrags anzufordern, nicht danach. Die Widerrufsfrist von zehn Tagen reicht oft nicht aus, um ein komplexes Eigentümerdossier zu analysieren, insbesondere in den großen Wohnanlagen des 8. oder 9. Arrondissements.
Der Lyoner Markt bietet heute ein Verhandlungsspielraum, der seit mehreren Jahren nicht mehr existierte. Die Diskrepanz zwischen angezeigten Preisen und unterzeichneten Preisen bestätigt dies. Doch diese Gelegenheit gilt nur für Käufer, die die Gesamtkosten ihres Projekts, einschließlich der Eigentumskosten und der Arbeiten, im Griff haben.
